月供公式与月利率
等额本息的月供公式是：月供 = 本金 × 月利率 × (1 + 月利率)^期数 ÷ [(1 + 月利率)^期数 − 1]。其中月利率 = 年利率 ÷ 12，期数 = 贷款年限 × 12。以 100 万、30 年、年利率 3.1% 为例，月利率约 0.2583%，期数 360，算出的月供约 4270 元，总还款约 153.7 万，也就是总利息约 53.7 万。看完这三个数，再谈划不划算才有意义。
月供里本金和利息怎么分
等额本息的特点是「月供固定、内部结构在变」。第一期利息 = 剩余本金 × 月利率，约 2583 元，剩下的约 1687 元才是还本金；随着本金减少，每月利息逐步下降、本金逐步上升。到第 10 年左右，本金部分才超过利息；到最后一期，利息只剩十几元。这也解释了提前还款的直觉：越早还，替银行省下的利息越多，因为你砍掉的是「未来还要按本金计息」的那部分。
等额本息与等额本金怎么选
同样 100 万、30 年、3.1%：等额本息月供固定约 4270 元，总利息约 53.7 万；等额本金首月约 5361 元、逐月递减约 7 元，总利息约 46.6 万，比前者少约 7 万，但前期压力明显更大。判断思路很实际：如果月供已经占到家庭月收入的 40% 以上，优先选等额本息保证现金流；如果收入高且稳定、又计划几年内提前还款，等额本金更省利息。不是为了「最优解」纠结，而是为了每月能睡着觉。
LPR 与利率重定价
现在的房贷多采用 LPR 加点定价：合同上写的是「LPR + 固定加点」，加点在合同期内不变，LPR 随市场浮动。多数合同约定每年一次重定价（常见是 1 月 1 日或放款对应日），因此当年 LPR 下降，你的月供通常在下一个重定价日才会体现。计算时请用你当前的执行利率，而不是最初的合同利率，否则误差会很大。
提前还款：缩短年限还是减少月供
两种方式的差别在于你更想省利息还是想减压。缩短年限（月供基本不变）总利息省得更多，适合收入稳定、想早点还清的人；减少月供（年限不变）每月压力立刻变小，适合现金流紧张或有更高收益投资渠道的人。注意三点：一是部分银行有违约金或最低还款额度限制，先在合同与 App 里确认；二是组合贷通常优先还商贷部分更划算；三是如果你的贷款利率明显低于稳健理财收益，提前还款的性价比就要重新计算。
为什么和银行差几十块
常见原因有四个：一是银行的取整规则（有的按元取整，有的四舍五入到分）；二是首期不足整月，按实际天数计息；三是重定价日不同，执行利率在年内变化；四是公积金与商贷分开计息再合计。差额在几十元以内属于正常，是计算口径差异而不是算错。要精确到分，请以银行提供的还款计划表为准，工具用来做决策前的对比与预估。
想马上动手：用 房贷计算器 把你的金额、年限与利率填进去，两种还款方式各算一遍再对比；也可以先看 生活与财务计算专题 的其他工具。Try it now: enter your amount, term and rate in the mortgage calculator and compare both repayment styles, or browse the rest of the everyday calculator collection.
常见问题
等额本息是「坑」吗？
不是。它用更多利息换取了固定的月供与更低的前期压力，对现金流敏感的家庭是合理选择。真正需要警惕的是超出还款能力的杠杆，而不是还款方式本身。
提前还款选缩短年限还是减少月供？
追求总利息最少选缩短年限；追求每月压力最小选减少月供。两者都以「剩余本金」为基准重新计算，所以越早还省的利息越多。
计算结果能用于签约吗？
不能，它用于估算与多家对比。签约与提前还款请以银行书面还款计划与合同条款为准，涉及大额决策建议咨询专业人士。